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변기 노후로 인한 교체, 임대인과 임차인 중 누구의 책임일까?
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전세임대나 일반 임대주택에서 생활하다 보면 세입자와 집주인 간에 설비 유지 비용에 대한 다툼이 발생할 수 있습니다. 특히 변기, 보일러, 수도 등 필수 생활 시설이 노후되어 수리 또는 교체가 필요한 경우, 과연 그 부담 주체는 누구일까요?
이번 사례는 전세임대 계약을 체결한 세입자가 계약 기간 중 변기의 반복적인 막힘 현상과 사용 불편을 겪은 끝에, 전문가의 판단에 따라 결국 변기 교체가 필요하다는 진단을 받은 상황입니다. 하지만 집주인은 이를 일부만 부담하겠다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
임대차 계약상 설비 수선의 책임은 누구에게 있을까?
민법 제623조에 따르면, 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 집니다. 이는 곧, 집에 설치된 주요 설비가 정상적인 사용 중 자연스럽게 노후되거나 고장이 발생한 경우, 해당 설비의 수리 및 교체 책임은 임대인에게 있다는 의미입니다.
임대인이 전적으로 부담해야 하는 경우
변기, 보일러, 수도 등 고정식 설비의 내구연한 경과 또는 자연적 노후
정상적인 사용 과정에서 발생한 기능 저하 또는 고장
임대차 개시 당시부터 이미 노후되어 있던 설비의 문제가 지속되는 경우
이러한 경우에는 설비의 수선이나 교체 비용을 임대인이 전액 부담하는 것이 원칙입니다.
임차인이 부담할 수 있는 경우
변기에 이물질을 투입하거나, 고의 또는 과실로 설비를 고장 낸 경우
비정상적 사용 방식으로 인해 손상된 경우 (과도한 힘을 가해 파손 등)
소모품 교체에 해당하는 부품에 한정되는 경우 (예: 가스켓, 변기 손잡이, 샤워기 헤드 등)
이 경우에는 손상 또는 교체가 임차인의 관리 소홀이나 직접적인 행위로 발생한 것이므로, 일정 부분 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
이 사건의 쟁점 정리
본 사례에서는 세입자가 변기 막힘 현상을 수차례에 걸쳐 집주인에게 알리고 협조를 요청하였으며, 전문 설비 기사의 현장 점검 결과 배관에는 문제가 없고, 변기 자체의 노후가 주된 원인이라는 진단이 내려졌습니다. 이는 일반적인 사용 중 발생한 고장으로, 세입자의 고의나 과실이 개입되지 않은 자연적 손상에 해당합니다.
따라서 이와 같은 경우, 변기 교체 비용은 임대인이 전액 부담하는 것이 원칙이며, 세입자에게 비용 분담을 요구할 법적 근거는 없습니다. 만약 세입자가 교체 과정에서 일부 비용을 부담했다면, 이는 법적 의무에 따른 것이 아닌, 원활한 문제 해결을 위한 임차인의 자발적 협조로 해석될 수 있습니다.
임대차 관계에서 설비 관련 분쟁이 발생할 경우, 고장의 원인과 경과, 당사자의 조치 내용에 대한 구체적인 정황 파악이 필수적이며, 책임 소재는 그에 따라 객관적으로 판단해야 합니다. 이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 관리가 중요합니다.
설비 이상이 발생한 즉시 문서, 문자, 메신저 등 기록 가능한 방식으로 임대인에게 통보할 것
수리 전후 사진, 견적서, 기사 진단 내용 등 근거 자료를 체계적으로 보관할 것
비용 부담에 대해 사전 합의가 이루어진 경우에는 그 내역도 문서화해 둘 것
이처럼 체계적인 대응은 불필요한 갈등을 예방하고, 나아가 법적 분쟁이 발생할 경우에도 신속한 해결에 도움이 됩니다.
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