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실거래가로 본 전세 사기 위험도, 내 보증금은 안전할까?
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최근 구축 아파트 전세 계약을 앞둔 세입자들 사이에서 ‘실거래가’와 전세가 차이가 거의 없는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 겉보기엔 합리적인 조건처럼 보이지만, 자칫하면 전세 사기나 깡통전세로 이어질 위험이 있습니다. 이번 글에서는 실거래가 데이터를 바탕으로 전세 사기 위험도를 판단하는 방법과, 소중한 보증금을 안전하게 지키는 실질적인 대처법을 알아보겠습니다.
실거래가 분석: 매매가 1억9500만~2억1500만, 전세가 1억9000만
해당 아파트의 최근 2년간 실거래 데이터를 분석해보면, 동일 평형 기준 매매가는 최저 1억9500만 원에서 최고 2억1500만 원 사이로 형성되어 있습니다. 그런데 전세가는 1억9000만 원으로 매매가에 거의 근접해 있어, 전세가율이 95%를 넘는 상황입니다. 이는 '깡통전세'로 불리는 위험 신호 중 하나로, 주택 가격이 하락하거나 집주인의 채무 문제가 생길 경우 세입자의 보증금 회수가 어려워질 수 있는 구조입니다. 특히 실거래가 대비 전세가가 이처럼 높은 경우는 전세 사기 의심 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
깡통전세란?
‘깡통전세’는 전세 보증금이 주택 매매가에 근접하거나 이를 초과하는 경우를 말합니다. 이럴 경우 집주인이 해당 주택을 매도해도 세입자의 전세 보증금을 온전히 돌려주기 어려워질 수 있습니다. 특히 주택 가격이 하락하거나, 집주인이 금융기관에 채무를 진 상태에서 경매가 진행될 경우, 보증금 전액을 회수하지 못하는 피해로 이어질 가능성이 큽니다.
따라서 전세 계약을 체결하기 전에는 실거래가 대비 전세가율, 해당 주택의 근저당 설정 여부, 그리고 등기부등본 확인 등을 통해 깡통전세 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
보증금 보호를 위한 필수 절차 2가지
전세 계약을 안전하게 유지하려면, 계약 직후 아래 두 가지 절차를 반드시 이행해야 합니다.
전입신고 전입신고를 하면 세입자에게 ‘대항력’이 생겨, 해당 주택에 실제 거주하고 있다는 사실을 법적으로 인정받게 됩니다. 이는 추후 분쟁이나 경매 상황에서 세입자의 권리를 주장할 수 있는 가장 기본적인 보호 장치입니다.
확정일자 등록 주민센터 또는 인터넷을 통해 임대차계약서에 ‘확정일자’를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 이는 집이 경매에 넘어갔을 때, 세입자가 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 해주는 법적 권리입니다.
이 두 가지는 전세 계약의 필수 ‘세이프티벨트’로, 한 가지만 누락돼도 보증금 회수에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 실제로 깡통전세 피해 사례 중 다수가 전입신고나 확정일자 누락으로 인해 제대로 보상받지 못하고 있습니다.
만약 경매로 넘어간다면?
집주인이 채무를 상환하지 못해 주택이 경매에 들어갈 경우, 세입자의 보증금이 위험에 처할 수 있습니다. 하지만 아래 절차를 통해 보증금 회수를 적극적으로 시도할 수 있습니다.
법원에 배당요구 신청 경매 절차가 시작되면 일정 기간 내에 ‘배당요구 종기일’이 공고됩니다. 이 기간 내에 배당요구서를 법원에 제출해야 세입자도 경매 배당금 분배 대상이 됩니다. 전입신고와 확정일자가 완료된 세입자의 경우, 우선변제권에 따라 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
전세사기 피해자 보호 특별법 활용 (2027년까지 한시 적용) 2023년 제정된 특별법에 따르면, 일정 요건을 충족한 세입자는 ‘전세사기 피해자’로 인정받아 경매 절차를 일시 정지시킬 수 있습니다. 또한 한국자산관리공사(캠코)를 통한 경매물건 우선 매수 및 임시거주 지원 등도 받을 수 있어, 피해 규모를 줄일 수 있습니다.
직접 낙찰 참여 고려 세입자가 일정 자금을 마련해 직접 경매에 참여해 해당 주택을 낙찰받는 방식도 하나의 선택지입니다. 이 경우 낙찰가에서 보증금을 상계 처리하거나, 전입 기록을 기반으로 한 인도명령 지연 없이 안정적으로 주거를 이어갈 수 있는 장점이 있습니다.
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