아파트를 매수했는데 가스레인지가 전기레인지로 바뀌어 있다면? 세입자의 원상복구 책임과 실질적인 대응 방법

아파트를 처음 매수한 경우, 계약서상 조건과 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 특히 실거주를 염두에 둔 주택 구입 시 세입자의 관리 상태나 임의 변경사항은 곧 매수인의 불편으로 이어질 수 있습니다. 그중에서도 설치형 가전이나 고정형 설비가 변형된 사례는 자주 문제가 됩니다.

이번 글에서는 다음과 같은 상황을 중심으로 구체적으로 분석합니다.

• 기존 가스레인지가 사라지고 전기레인지로 교체된 경우

• 세입자의 사전 고지나 임대인의 동의 없이 발생한 설치 변경

• 복구가 불가능하거나 복원 비용이 발생한 상황

• 매수인이 잔금 전 반드시 확인하고 대응해야 할 절차

1. 민법상 세입자의 원상회복 의무는 어디까지일까?

대한민국 민법 제615조에서는 임차인의 계약 종료 시 원상회복 의무를 규정합니다. 여기서 말하는 '원상'은 임대차 계약이 시작될 당시의 상태를 의미하며, 임차인이 임의로 변경하거나 훼손한 부분에 대해서는 복구하거나 비용을 배상해야 합니다.

세입자가 복구 책임을 지는 대표적 사례

• 임대인의 동의 없이 설치된 고정형 가전 또는 설비 교체

• 기존 설비의 철거 또는 파손

• 전기 배선 절단, 벽면 천공 등 구조적 변경

• 기존 설비의 작동 불능 상태 유발

설비가 자연 마모된 것이 아니라, 임차인의 조치로 인해 복원 자체가 불가능하거나 위험이 수반되는 경우, 민사상 손해배상청구가 가능해집니다.

2. 전기레인지로 교체한 세입자, 복구 책임이 있는가?

본 사례에서는 다음 요소들을 종합적으로 고려해볼 수 있습니다.

1. 세입자가 기존 빌트인 가스레인지를 임의로 철거함

2. 가스레인지 복구를 불가능하게 만들 만큼 전기선 또는 배선을 절단함

3. 설치 변경 전 임대인에게 어떠한 고지나 동의를 받지 않음

4. 매수인 및 부동산 중개업자가 관련 사실을 뒤늦게 인지함

이러한 정황은 단순한 미관 문제나 소비재 손상에 그치지 않고, 시설물 훼손 및 임차인의 계약상 책임 위반 행위로 간주될 수 있습니다.

→ 결론적으로, 세입자는 기존 설비의 상태와 동일한 수준으로 가스레인지를 교체하거나, 동등한 금액의 손해배상을 해야 할 의무가 있습니다.

3. 잔금일에 매수인이 반드시 확인해야 할 사항 정리

잔금일 당일에는 매도인과 세입자가 모두 입회한 가운데 다음 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

가스레인지 상태

• 기존 가스레인지 본체가 현장에 존재하는지 확인

• 외관, 내부, 점화 기능의 작동 여부 확인

• 가스 호스, 연결 밸브, 전기 연결 선 상태 점검

배선 및 하부장 상태

• 가스 배관 또는 전기 배선이 훼손된 흔적이 있는지

• 세입자가 전기선을 절단해 복구 자체가 불가능한지

• 하부장 구조가 원래 형태와 달라졌거나 훼손되어 있지는 않은지

복구 가능성 판단

• 가스레인지가 단순 철거 후 보관된 것이라면 복구 가능

• 선을 절단했거나 외형이 파손되었다면 새 제품으로 교체 필요

• 복구가 불가능한 상태라면 그에 상응하는 비용 산정 필수

4. 세입자에게 요구 가능한 원상복구 범위와 대응 전략

항목	원상복구 가능 여부	세입자 책임 범위
가스레인지 본체	보관되어 있고 작동 가능	원위치 설치 또는 설치비 부담
가스레인지 파손 또는 폐기	복구 불가	동일 사양 제품으로 교체 또는 구매가 배상
전기선 절단, 배관 훼손	복구 어려움	배선 작업비, 시공비, 인건비 포함한 손해배상 청구

이와 같은 항목은 매도인과 매수인 사이의 인수인계 확인서에 포함하거나, 세입자에게 별도로 서면 동의서 형태로 책임을 문서화해 두는 것이 좋습니다.

5. 민사 책임이 발생할 수 있는 조건

세입자가 복구를 거부하거나 비용 부담을 회피할 경우, 매도인 또는 매수인이 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.

• 내용증명 발송: 복구 요청 및 손해배상 요구 사항을 문서화

• 소액민사청구: 피해 금액이 3,000만 원 이하일 경우 간편하게 청구 가능

• 보증금 정산 시 차감: 매도인이 보증금에서 해당 비용을 공제하여 정산

• 임대차 분쟁조정위원회 조정 신청: 제3자의 조정을 통한 분쟁 해결

6. 매수인이 잔금일에 준비해야 할 행동 요령

1. 가스레인지 관련 모든 사항 사진 및 영상 기록

2. 세입자가 전기레인지를 설치한 경위에 대해 직접 설명을 요구

3. 해당 내용을 매도인 앞에서 모두 정리하고 확인서에 서명

4. 세입자에게는 원상복구 또는 비용부담 중 선택권을 문서로 제시

5. 최종 인수인계 시 ‘설비 상태 확인 체크리스트’ 활용

이 과정을 통해 문제가 조용히 넘겨지는 일이 없도록 예방할 수 있으며, 잔금 이후에도 법적 대응에 필요한 증거로 활용할 수 있습니다.

마치며

아파트를 처음 구입할 때, 예상치 못한 설비 문제는 물리적인 손해뿐 아니라 정신적인 불편까지 유발할 수 있습니다. 이번 사례처럼 설비 변경에 대한 세입자의 책임이 명확한 경우에도, 매수인이 신속하게 점검하고 권리를 행사하지 않으면 그 손해는 고스란히 본인에게 돌아올 수 있습니다.

하지만 지금처럼 철저하게 상황을 분석하고, 잔금일에 문제를 마무리하려는 준비가 되어 있다면 충분히 매수인의 권리를 지킬 수 있습니다.